| 索引號： | 014249827/2025-02863 | 分類： | 其他\其他 通知 | ||
| 發(fā)布機構(gòu)： | 啟東市政府辦公室 | 文號： | 啟政辦規(guī)〔2025〕1號 | ||
| 成文日期： | 2025-09-30 | 發(fā)布日期： | 2025-09-30 | 有效性： | 有效 |
| 名稱： | 市政府辦公室關(guān)于印發(fā)啟東市農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題處理意見的通知 | ||||
各鎮(zhèn)人民政府，各園區(qū)管委會，各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：
《啟東市農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題處理意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
啟東市人民政府辦公室
2025年9月30日
（此件公開發(fā)布）
啟東市農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題處理意見
為加快推進我市農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作，妥善處理解決農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記過程中的歷史遺留問題，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》、《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）等有關(guān)法律法規(guī)、政策、文件的規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本意見。
一、適用范圍
本處理意見適用于解決2019年5月1日《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》施行之前已建成的農(nóng)村房屋審批材料不全或無審批材料但符合建房申請條件以及宅基地之外的集體建設(shè)用地確權(quán)登記過程中的歷史遺留問題。
依據(jù)《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》第四十七條“本條例施行前房屋已經(jīng)建成，但缺少權(quán)屬來源證明材料的，其宅基地和房屋面積、房屋建設(shè)年代以及分戶等情況，經(jīng)村民小組、村（居）委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）逐級確認，依法申請登記” 的規(guī)定，在符合本處理意見規(guī)定的確權(quán)登記條件下，對權(quán)屬來源證明材料不全或缺少權(quán)屬來源證明材料的宅基地和房屋采用“三級確認”的方法進行確權(quán)登記。2019年5月1日之后新建設(shè)的農(nóng)房不得以“三級確認”等方法代替正常審批手續(xù)。
宅基地之外的農(nóng)村集體建設(shè)用地不動產(chǎn)登記分階段進行處理：1987年《土地管理法》實施前，使用集體土地興辦的鎮(zhèn)（園區(qū)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）審核后，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)；鎮(zhèn)（園區(qū)）企業(yè)和其他單位經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村農(nóng)民集體同意，報所在鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）審核后，依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實施后，鎮(zhèn)（園區(qū)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鎮(zhèn)（園區(qū)）企業(yè)和其他單位經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級以上人民政府批準(zhǔn)文件，確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。
二、基本原則
我市農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史遺留問題處理堅持“尊重歷史、注重現(xiàn)實、有利于生產(chǎn)生活”的原則，遵循“一戶一宅、產(chǎn)權(quán)清晰、依法登記、便民利民”的要求，綜合考慮歷史遺留問題發(fā)生時的實際情況，分階段妥善解決農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記過程中的各類難題，依法、公平、合理維護農(nóng)民權(quán)益。嚴禁借歷史遺留問題處理的契機，對違法違規(guī)建設(shè)的宅基地和集體建設(shè)用地、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村非法購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等進行不動產(chǎn)登記，將違法行為進行合法化。對納入農(nóng)村亂占耕地建房住宅類房屋專項整治問題臺賬的房屋及用地，做好問題處置與登記工作銜接，根據(jù)處置結(jié)果依法辦理登記。
三、確權(quán)登記的必備條件
符合下列情形的，方可申請確權(quán)登記：
（一）一戶一宅，因依法繼承房屋形成的“一戶多宅”除外；
（二）建房、購房時為本集體經(jīng)濟組織成員且符合宅基地申請條件，或非本集體經(jīng)濟組織成員，因政策性原因回原籍定居以及因移民搬遷、易地扶貧搬遷、地災(zāi)避險搬遷等政策性原因按照政府同意規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，可依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。
四、不予確權(quán)登記的情形
（一）城鎮(zhèn)居民在集體土地上新建或通過依法繼承以外的轉(zhuǎn)移方式取得房屋的；
（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員家庭將房屋出售、出租后再建造房屋的；
（三）政府已征收土地范圍或?qū)嵤┮?guī)劃須拆遷范圍內(nèi)的；
（四）違法亂占耕地建房的；
（五）違反國土空間規(guī)劃管控要求建房的；
（六）臨時建筑或房屋已滅失的；
（七）存在權(quán)屬糾紛或爭議未解決的；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定不予確權(quán)登記的其他情形。
五、核發(fā)面積認定
（一）我市早期發(fā)放的農(nóng)村宅基證和房產(chǎn)證面積勘丈精度較低，如原勘丈面積與實測面積不一致，經(jīng)核實，房屋至今未翻建、改建、擴建的，房屋結(jié)構(gòu)及現(xiàn)狀未發(fā)生變化的，在不超過宅基地批準(zhǔn)面積的情況下以實測面積進行登記發(fā)證。
（二）1989年我市宅基地統(tǒng)一勘查登記時漏登記的，其房屋至今未翻建、改建、擴建的，經(jīng)“三級確認”后，可按規(guī)定使用面積進行確權(quán)登記。
（三）1989年我市宅基地統(tǒng)一勘查登記后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，無審批手續(xù)或?qū)徟掷m(xù)不全的，其宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)面積按以下標(biāo)準(zhǔn)認定：
1. 宅基地面積執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：宅基地面積以自然戶為單位計算，宅基地面積每戶最多不超過135平方米。
2. 房屋面積執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：住房和附屬用房的建筑占地面積不得超過118平方米，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按照批準(zhǔn)建筑占地面積結(jié)合房屋層數(shù)計算。
（四）宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記以戶為單位申請，由戶主或者家庭成員確定不動產(chǎn)權(quán)利人進行申請登記。
（五）宅基地或者房屋實際面積超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)或者批準(zhǔn)面積，但家庭常駐直系人口和政策性照顧人口經(jīng)“三級確認”可以分戶，且符合宅基地申請條件的，給予分戶登記或者按共用宗地登記，且宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)申請登記的面積不得大于可分戶的面積標(biāo)準(zhǔn)之和。
宅基地或者房屋實際面積超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)或者批準(zhǔn)面積，符合宅基地使用權(quán)申請條件但不符合分戶條件的，在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄中注明超過標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)的用地面積和房屋面積。
（六）非本集體經(jīng)濟組織成員或者已擁有一處宅基地的本集體經(jīng)濟組織成員，因繼承宅基地上的房屋申請登記的，在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)利證書附記中注明“該權(quán)利人為本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織原成員住房的合法繼承人”。
（七）因繼承、婚姻變化等分家析產(chǎn)的，可分別提出申請，以原有的合法宅基地和房屋面積進行分割登記，且分割后的房屋必須具有獨立使用功能；無法分割的房屋，按共用宗申請登記。
六、“三級確認”適用情形
（一）宅基地和房屋無權(quán)源或權(quán)源與現(xiàn)狀不符的；
（二）1989年勘丈登記前建房，至今未翻改擴建的；
（三）涉及權(quán)利人發(fā)生變化的；
（四）其他需采用“三級確認”情形的。
七、“三級確認”的程序及內(nèi)容
按照“權(quán)利人申報→村民小組認可→村委會初審→鎮(zhèn)（園區(qū)）政府（管委會）確認”的程序進行“三級確認”：
（一）權(quán)利人申報
權(quán)利人在申請登記時，填寫《啟東市農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確認申請審核表》（以下簡稱“《確認申請審核表》”，詳見附件），權(quán)利人承諾對申請的內(nèi)容真實性負責(zé)。申請登記時以公安部門戶籍登記信息確定申請人及其家庭成員、戶籍所在地等基本信息。如根據(jù)戶籍登記信息無法認定的，可參考農(nóng)村集體土地家庭承包中承包集體土地的農(nóng)戶情況，結(jié)合村民自治方式予以認定。
（二）村民小組認可
在權(quán)利人完成申報的基礎(chǔ)上，由村民小組長組織召開村民小組會議，對權(quán)利人申請內(nèi)容的真實性進行討論和核實，由村民小組長代表村民小組在《確認申請審核表》上簽字確認。
（三）村委會初審
在村民小組認可的基礎(chǔ)上，由所在村村委會進行初審，并在《確認申請審核表》上簽署意見，意見必須明確建房時是否為本集體經(jīng)濟組織成員，是否符合“一戶一宅”。
（四）鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）確認
由鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）根據(jù)職責(zé)組織相關(guān)職能部門按規(guī)定確認權(quán)利人身份信息及擬登記的宅基地使用權(quán)面積和房屋所有權(quán)面積。
《確認申請審核表》經(jīng)村民小組、村委會、鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）相關(guān)部門簽字蓋章確認，匯總后由鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）公示30天，拍照留存。公示無異議或異議不成立的，鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）在《確認申請審核表》簽字蓋章確認。
經(jīng)“三級確認”出具的《確認申請審核表》可作為宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)源證明材料。登記部門進行登記時只對《確認申請審核表》進行形式審查，依據(jù)《確認申請審核表》上的權(quán)利人、共有權(quán)人、宅基地面積、房屋建筑面積、房屋建設(shè)年代、分戶情況等信息進行登記發(fā)證，不再對《確認申請審核表》內(nèi)容進行實質(zhì)性核實，“三級確認”主體對各自審核內(nèi)容的真實性和準(zhǔn)確性負責(zé)。
八、符合規(guī)劃的問題
房屋在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日）實施前建設(shè)的，在辦理時可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設(shè)的，由村委會公告15天無異議后，經(jīng)鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。
九、原國有農(nóng)場等國有土地上的農(nóng)村不動產(chǎn)登記
原國有農(nóng)場等國有土地上經(jīng)建房審批手續(xù)建造的居民住宅，可按原建房審批手續(xù)取得相應(yīng)國有土地上的宅基地和農(nóng)房不動產(chǎn)登記，使用權(quán)類型為劃撥，用途為國有劃撥宅基地。
十、原有證書無法收回的處理
原來已辦理過集體土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)證書的，在申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記時，應(yīng)將原有證書交登記部門進行注銷，原權(quán)利證書未上交或因遺失、損毀等原因不能交回的，由申請人進行簽字確認，不動產(chǎn)權(quán)證書發(fā)放后，原權(quán)利證書自動作廢。
十一、農(nóng)村不動產(chǎn)登記收費問題
根據(jù)《財政部國家發(fā)展改革委關(guān)于不動產(chǎn)登記收費有關(guān)政策問題的通知》（財稅〔2016〕79號）規(guī)定，單獨申請宅基地使用權(quán)登記、申請宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)登記，只收取不動產(chǎn)權(quán)證書工本費，每本10元。申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物所有權(quán)登記的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定繳納不動產(chǎn)登記費80元（包含第一本證書工本費）。農(nóng)村五保戶、低保戶、重殘戶依據(jù)所在村提供的證明材料可免收工本費。
十二、群眾矛盾的調(diào)解處理
農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記過程中權(quán)利人之間、權(quán)利人與利害關(guān)系人之間因權(quán)利人確認、分戶、“三級確認”等過程中存在矛盾糾紛的，引入人民調(diào)解機制，通過基層人民調(diào)解組織，化解農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記過程中的各類矛盾糾紛。
由村委會組織召集相關(guān)權(quán)利人或利害關(guān)系人，邀請鎮(zhèn)（園區(qū)）人民調(diào)解委員會共同參與矛盾糾紛調(diào)解，在相關(guān)權(quán)利人或利害關(guān)系人意見達成一致的前提下，由鎮(zhèn)（園區(qū)）人民調(diào)解委員會按程序出具《調(diào)解意見（協(xié)議）書》，相關(guān)矛盾糾紛化解后，在權(quán)利人或利害關(guān)系人無異議的情況下，再進行權(quán)利人確認、分戶、“三級確認”等。
十三、責(zé)任主體及保障措施
各鎮(zhèn)（園區(qū)）人民政府（管委會）為農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作責(zé)任主體，負責(zé)組織推動本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作，明確工作機構(gòu)，設(shè)立專門的矛盾糾紛調(diào)處辦公室，落實一名分管領(lǐng)導(dǎo)具體負責(zé)此項工作，充分發(fā)揮基層力量，加快推進農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作進度，組織相關(guān)部門做好“三級確認”、登記發(fā)證、矛盾糾紛調(diào)處等相關(guān)工作，切實解決好農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證過程中的歷史遺留問題。
本意見自2025年10月1日起施行，有效期至2030年9月30日。意見施行后，如與國家、省、南通市出臺有關(guān)規(guī)定不一致的，從其規(guī)定。
附件
啟東市農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確認申請審核表
申請人(權(quán)利人) |
聯(lián)系電話 |
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身份證號 |
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房屋/土地坐落 |
鎮(zhèn)（園區(qū)） 村 組 號 |
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戶籍所在地 |
地籍號 |
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家庭人口 |
人 |
建房時間 |
年 月 |
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家庭 |
姓 名 |
身份證號 |
與戶主關(guān)系 |
是否集體經(jīng)濟組織成員 |
房屋結(jié)構(gòu) |
翻改擴建時間 |
年 月 |
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房屋來源 |
樓層 |
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原土地審批 |
平方米 |
原建房審批 |
平方米 |
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實測宗地面積 |
平方米 |
符合分戶條件 |
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實測房屋建筑面積 |
平方米 |
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土地房屋來源與申請原因 |
本權(quán)利人家庭人口人 ，房屋建于年月，（有或無）宅基地批準(zhǔn)手續(xù)，（有或無）建房批準(zhǔn)手續(xù)，（有或無）翻改建，房屋來源為，只有這一處宅基地，四至界線無爭議，自建的房屋符合規(guī)劃建設(shè)條件，能夠長期安全使用。現(xiàn)申請對本人宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)進行確認登記。本人承諾以上所述內(nèi)容真實，若有造假和隱瞞，愿承擔(dān)法律責(zé)任，造成的一切損失由我自行承擔(dān)。 |
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村民小組意見 |
情況屬實 |
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村委會意見 |
該權(quán)利人（是或非）本集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)初步核實，符合宅基地申請使用條件和“一戶一宅”，同意上報確權(quán)登記。 |
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鎮(zhèn)（園區(qū)）部門審核意見 |
經(jīng)調(diào)查核實，符合建房申請條件的權(quán)利人為人，建議宅基地使用權(quán)按平方米確定，房屋所有權(quán)按 平方米確定。 |
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鎮(zhèn)（園區(qū)）批準(zhǔn)意見 |
經(jīng)公示，無異議，同意確認。 |
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備注 |
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填表說明： |
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